福岡に特化した不動産管理・仲介・物件情報
競売不動産の取得サポート
不動産管理会社は「従前の管理業務」から「プロパティマネジメント」へ移行の必要性が唱えられようになりました。
PM（プロパティマネジメント）業務とは、物件ごとにまず年度予算を立て、毎月その計画に沿って経営できているかを
検証・報告し、予算から外れている場合は適時対策を契約・実行し、最終的には予算を達成することで投資家に配当を
出していく重要な業務です。
これは一見特別なことのように感じる方もおられると思いますが、
たとえばサラリーマンの方が区分所有のワンルームマンションを購入して利回りで利益を得ることと基本的には
同じ「資産運用」です。ただ、個人投資家と異なる点は大きな資本を使って性格の異なった複数の資産や銘柄に
分散して投資することによって安定的で高い収益を上げる｢不動産経営」の考え方を持っているというだけの違いです。
全国的な大規模のファンド、リート物件のプロパティマネージャーとしての経験を積んだメンバーが、個人であっても
法人であっても、すべてのお客様にこれら「不動産経営」の視点を持って、皆様の不動産取得から管理、売却までを
トータル的にご提案していきます。
収益物件をこれから買っていこうとする方もまず、自らの将来の目標とそれを達成するための
「資産のポートフォリオ」を作ってみることをお勧めします。
「ポートフォリオ（portfolio）」とは、もともと「紙ばさみ」を意味する英語からきています。
「持ち運びができるように書類を入れるもの」を指し、一般には「書類カバン」や「折りカバン」などを言います。「資産のポートフォリオ」という場合には上記の意味から転じて、「安全性や収益性を考えた有利な資産の組み合わせ」という言葉になります。
資産といっても株式や国債、預金そして不動産さまざまなものがあります。
ハイリスクハイリターンで流動性の高い株式投資に比べ、収益用不動産は、デフレ期の値上がり益は期待しづらく流動性にやや難点はあるものの、収益性と安全性に優れ、相続税の節税効果も期待できる資産です。ですので、あなたの資産のポートフォリオの中に組み入れておく価値が十分にある資産と言えるでしょう。
実は「収益不動産」といっても細かく分けると「土地」「建物」「木造アパート」「RC造マンション」「新築」「中古」などがあり、資産価値や税金評価、減価償却などそれぞれ異なります。
私たちはあなたの資産のポートフォリオのなかでも収益不動産という分野で、
さらにその不動産の中での種別も含めて最適なポートフォリオをご提案していきます。
福岡市は人口150万人を突破し、この先も20年は増加傾向で、全国の投資家からも今注目されている都市です。
新幹線、空港も都心中心部から10分程度で行ける利便性と、物価の安さや食べ物の美味しさで実際に住みやすい
街であることは事実です。
しかし、東京の投資家が賃貸マンションを企画・開発して建築しても新築から数年で空室が増加し損切りで処分売却する
ケースや、転勤者が選ばない沿線で高い賃料の賃貸マンションを投資用で購入し失敗した、なんていう話もよく聞きます。
これは、高成長している福岡市でもエリアごとに特徴があり、適切なマーケット分析なくしては投機の成功もないという
ことです。
例えば、福岡には地下鉄と私鉄、そしてバスの交通アクセスがあります。地下鉄駅の利用者数などはネットで公開されていますが、利用者数が伸びないと
されている「地下鉄七隈線」沿線の物件は買わないほうがいいのでしょうか？
実は、今後延伸が計画されていてこの沿線の物件はこれからは「買い」だということ。さらにもっと言えば、単身者よりも若い夫婦などをターゲットにした
ほうがよい。など、賃貸仲介の経験も積んでいるスタッフが、その物件が持つ本当のポテンシャル（実質利回り）を把握しています。
ここで言う入居率とは、何部屋中何部屋が契約中といったものではなく、保有期間中の賃料発生期間の
割合を捉えて「入居率」と言います。一棟のマンションでいえば平均入居率となります。
例えば、区分所有のマンション1室を5年間保有していて1回入退去があり、その部屋が決まるまで半年
かかったとすると「入居率」は90％となります。55ヶ月満室が続いても半年空けば90％となるのです。
実質運用益と表面利回りの違いのもっとも大きな部分は「入居率」なのです。だから、当社はこの「入居率」にこだわります。
入居率を上げる＝部屋探しをしている人が「ここにする」の結論まで行くには・・・実は2つのことをやるだけです。
考える点はターゲットは誰かということ。
高く貸したいのは誰でもそうです。しかし相場から離れていると
無理です。ただ、法人の転勤者狙いの場合は無理が通る場合があります。法人の場合予算が6万円あれば、5万5千円の物件より6万円の物件を選びたい気持ちになるのです。この考えを理解して賃料設定することは可能です！
もし、地元の若い独身者狙いであれば初期費用「礼金」「敷金」
などが高くては候補物件にもなりません。マーケティング、ターゲット設定によって適正なベスト賃料を決めましょう。
当社管理物件を優先的に紹介してもらう仕組みつくりをしております。
賃貸仲介会社がどの物件を紹介するかは、まず売上の上がる物件を紹介します。いわゆる広告料や営業マンに対するキャンペーンも実施し、空いていればすぐに契約したくなる物件にするよう心がけております。
実はこの取り組みが最も大事だったりします。。。
お部屋探しの手法は多様化しています。以前のように新聞でアパートを探すなんて人はいません。
インターネットのポータルサイトでまず検索してみると良いでしょう。最近はPCは使わずスマート
フォンで検索する方も増えています。ポータルサイトも本当にさまざまなものがありますので、
いかにいろんなサイトに露出するかということが大事です。
当社では、福岡市内約500店の仲介会社と日常的に空室情報の発信、定期的な訪問活動によって強い
ネットワークを構築しておりますので、これによってほとんどのポータルサイトに管理物件を掲載する
ことができます。もちろん当社でも掲載の薄いサイトには自社からも広告を出すことで、幅広い情報発
信を心がけております。
物件の第一印象は本当に大事です。
当社ではできるだけきれいな部屋の状態でお客様に見ていただくために、退去後の原状回復工事の期間短縮にこだわっています。
退去予定が確定した時点で工事スケジュールの確保、リフォーム内容の確認を行い少しでも早く原状回復していきます。
リフォームが終わったほうの部屋が決まりやすいのは当然です！
女性の一人暮らしはもちろん、どんな方でも「安心・安全」な部屋は最低条件といえるでしょう。当社管理物件は入居前に「盗聴発見器」を使って盗聴器の有無を無料で調べています。
そのほか、一棟管理の場合は防犯カメラやエントランスの照明増設などで明るくし、お客様の安心感を高めることを特に心がけています。
入居者が決まらない。というようなことは経営を考えた管理業務とはいえません。
どこにどれだけお金をかけてやることがいいのか？答えは現場にあります。
部屋探しのトレンドは日々変わっていますので仲介会社のヒアリングと仲介の現場経験で感じたものを
オーナー様へご提案します。
大きなリフォームはしなくても水栓金具をワンレバーにしてシャワーヘッドを新しいものに変えるとい
うような、比較的安価で効果の高い工事は必ず実施するべきだと考えます。
トレンドに合わせた「小悪魔部屋」「ロハス部屋」など、私たちと一度お話してみませんか？
成約率を上げるポイントはここに住みたいと思っていただくことです。
エントランスおよび共用部の清掃状態、ゴミや放置自転車はないか？など、単純なことが重要なんです。
単純なことを徹底してやっていきます。それが「経営｣の視点を持った管理業務だからです。
当社の行っている具体的メニューは以下の通りです。
当社の管理物件に対しては、自社社員および一部外注社員によって毎日物件の巡回をいたします。
定期的な巡回清掃と年に1回～2回の定期
清掃を実施する必要があります。
建物に付随する設備には消防法など各種法律で定められた点検義務が生じます。これはオーナー（物件所有者）様としての義務です。
地元の設備会社、エレベータメンテナンス会社と包括的な提携関係を結び、格安の料金で最高のサービスをご提供いたします。
[法定点検内容]
消防設備点検・エレベーター点検・貯水槽点検など
＝受付時間＝ 9:00～18:00（日曜祝日定休）
